De nombreux litiges peuvent naître suite à la location d’un bien immobilier. Dans certains cas, le propriétaire bailleur peut entreprendre une action en justice afin de poursuivre son locataire. L’une de ces actions consiste en l’envoi d’un commandement de payer. À quoi correspond cet acte ?

Principe du commandement de payer

Lorsqu’un locataire ne paye pas le loyer de son logement, il est en situation d’impayé. Tout impayé peut avoir des conséquences pour le locataire. Celui-ci pourra se voir obligé à payer sa dette, il pourra voir son contrat de location résilié ou pourra même être expulsé du logement impayé. Un commandement de payer est délivré par un huissier lorsqu’un contrat de bail contient une clause résolutoire. Celle-ci stipule que le contrat sera automatiquement résilié en cas d’impayé du loyer ou des charges locatives selon les délais mentionnés dans le même contrat. Un commandement de payer est toujours délivré par un huissier de justice, à la demande du propriétaire bailleur. C’est un acte judiciaire qui ordonne au locataire de s’acquitter de ses dettes dans les deux mois suivants la réception du commandement. En cas de litige entre le locataire et le propriétaire, une action en justice pourra être entreprise. Certaines associations proposent de l’aide aux propriétaires afin de faciliter leurs démarches en justice ainsi que l’envoi d’un commandement de payer par un huissier de justice.

Comment fonctionne un commandement de payer ?

Avant de pouvoir faire envoyer un tel acte de justice, le propriétaire doit avoir accompli un certain nombre de démarches préalables. Les démarches obligatoires sont l’envoi de lettre de relance du locataire. Un plan d’apurement doit également avoir été proposé pour faciliter le paiement du locataire. La situation d’impayé doit aussi être signalée à la CAF, ou à la CDAPL, dans le cas où le locataire reçoit une aide pour le paiement de son loyer. Si toutes ces actions ont été entreprises par le propriétaire sans résultat, celui-ci est en droit de demander l’envoi d’un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Cet acte de recouvrement légal est à la charge du locataire si le bail possède une clause résolutoire. En plus du paiement de ses dettes, un locataire mauvais payeur devra donc aussi s’acquitter du coût des actes légaux. L’envoi d’un commandement de payer donnera également lieu à un signalement à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (CCAPEx) par l’huissier de justice. La loi définit précisément les mentions que doit contenir un commandement de payer. Ce document judiciaire doit rappeler le montant de la dette du locataire et la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) en cas de difficultés pour payer. Il devra également mentionner au locataire que celui-ci dispose de 2 mois pour régler ses dettes et qu’en cas de non-paiement, le locataire pourra saisir le juge. Les conséquences malheureuses d’une action en justice peuvent aussi être précisées : résiliation du bail, expulsion, etc.

Que faire si l’on reçoit un commandement de payer ?

Lorsqu’un locataire reçoit un commandement de payer, il doit faire tout son possible pour s’acquitter au plus vite de sa dette. La totalité des loyers impayés doivent être réglés au propriétaire bailleur dans le délai de 2 mois stipulé par l’acte de justice. Les frais d’acte d’huissier doivent également être payés avant la fin de ce délai. La procédure prend fin et le bail se poursuit. Si le locataire peut payer sa dette ainsi que les frais d’huissier, la procédure pourra en rester là et le bail de location se poursuivra. Dans le cas où le locataire est incapable de s’acquitter de la somme demandée, il a la possibilité de demander l’étalement de la dette auprès du propriétaire bailleur. Si le propriétaire confirme l’étalement de la dette, une formalisation écrite pourra être remplie et signée par les deux parties. Par contre, si le locataire estime que l’envoi d’un commandement de payer est injustifié ou abusif, ou s’il conteste la somme indiquée sur le dit document, il pourra se tourner vers un juge qui aura la responsabilité de prendre une décision. Lorsque la situation en arrive à être présentée devant un juge au tribunal d’instance, le locataire pourra choisir de se défendre seul, avec l’aide d’un parent ou d’un avocat. L’assistance d’un avocat n’est toutefois pas obligatoire.

Si le locataire refuse de payer

Aucun motif ne dispense le locataire de payer son loyer ou de s’acquitter de ses dettes. Même en cas de litige en cours avec le propriétaire, le locataire est tenu de respecter le bail de location et de s’acquitter de la somme due chaque mois. Seul un motif de suspension de paiement accordé par les juges peut être valable. Tout locataire qui, de son propre chef, décide de ne plus payer son loyer, pourra se voir adresser un commandement de payer. Au bout de 2 mois, si le locataire ne s’est pas acquitté de l’ensemble de sa dette, le propriétaire bailleur pourra saisir le tribunal d’instance. Il en fera de même si le plan d’apurement n’est pas respecté par le locataire ou si celui-ci démontre sa ferme intention de ne pas payer le loyer dû. C’est le tribunal d’instance du lieu du logement qui devra trancher pour la résiliation du bail ou l’expulsion du locataire. Si le juge décide de faire expulser le locataire, mais que celui-ci refuse de se soumettre à l’ordre du tribunal, le propriétaire bailleur aura alors le droit de demander l’assistance des forces de l’ordre. C’est par l’intermédiaire de l’huissier de justice que les forces de l’ordre pourront intervenir pour expulser le locataire mauvais payeur. Cette expulsion ne pourra cependant pas avoir lieu durant la trêve hivernale de 5 mois qui s’étale du 1er novembre au 31 mars.

Commandement de payer et injonction de payer

Attention, les deux procédures judiciaires ne doivent pas être confondues. L’injonction de payer peut être réclamée auprès de la justice en cas de dette impayée établie par un contrat de prêt. Celle-ci prend la forme d’une requête envoyée au tribunal de la ville où réside le débiteur. Le commandement de payer désigne exclusivement la démarche légale visant le règlement des impayés en matière de loyer dans le cadre d’un bail de location. Cet acte de justice est réclamé par le propriétaire bailleur par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Cependant, dans les deux cas, si le débiteur refuse de s’acquitter de sa dette, c’est le tribunal d’instance qui sera chargé de trancher et d’obliger celui-ci à payer lorsqu’il estime que la demande du créditeur ou du propriétaire est justifiée.